Diviser une maison ou un immeuble en plusieurs logements à Bruxelles : permis, régularisation et pièges à éviter

C’est un classique de l’immobilier bruxellois : acheter une grande maison de maître pour la découper en plusieurs appartements ou studios. Sur papier, la rentabilité est séduisante. Dans la réalité, l’administration bruxelloise veille au grain.

Modifier le nombre de logements au sein d’un bâtiment est l’une des opérations les plus strictement encadrées par le CoBAT. Que vous souhaitiez entamer un nouveau projet ou régulariser une division existante, souvent découverte au moment d’une revente, voici la réalité du terrain, sans filtre.

1. La règle absolue : une division égale un permis

C’est la base, et elle est pourtant souvent ignorée : diviser un bien immobilier pour créer un ou plusieurs logements supplémentaires exige obligatoirement un permis d’urbanisme.

Peu importe que vous n’ayez pas touché aux murs porteurs, ou que vous ayez simplement ajouté une kitchenette et une serrure sur une porte à l’étage. Si vous modifiez le nombre de foyers destinés à occuper le bâtiment, vous changez sa densité, et l’urbanisme doit valider cette modification.

2. Le mythe des compteurs et la situation licite

C’est l’argument numéro un des propriétaires pris en défaut : « mais Monsieur l’architecte, il y a trois sonnettes et trois compteurs électriques séparés depuis quinze ans ». Soyons clairs : pour l’urbanisme, la présence de compteurs multiples ne prouve absolument rien. Sibelga ou Vivaqua peuvent installer des compteurs sur simple demande, sans vérifier la légalité urbanistique du bien.

Pour prouver qu’une division d’immeuble à Bruxelles est légale, ce que l’administration appelle la situation de droit ou la situation licite, il n’existe que deux preuves valables :

• Un permis d’urbanisme antérieur autorisant explicitement ces logements.
• Des preuves tangibles et irréfutables démontrant que la division existait et était occupée de manière ininterrompue avant l’entrée en vigueur de l’obligation de permis. C’est extrêmement complexe à établir aujourd’hui, et à ne pas confondre avec la prescription de l’infraction, qui ne rend pas le bien conforme pour autant.

Le document qui vous dit ce que la commune reconnaît officiellement s’appelle les renseignements urbanistiques. Ils se demandent avant l’achat, jamais après.

3. Les trois murs de la régularisation

Si vous devez régulariser une situation de fait, l’administration analysera les logements créés avec les lunettes des normes d’aujourd’hui. Et c’est là que le bât blesse. Pour qu’un logement divisé soit accepté, il doit franchir trois obstacles majeurs.

• L’habitabilité, au sens du RRU : chaque nouveau logement doit respecter des surfaces minimales strictes, une hauteur sous plafond réglementaire et un apport de lumière naturelle suffisant. Fini les studios aménagés dans des combles aveugles de quinze mètres carrés.
• La sécurité incendie, au sens du SIAMU : c’est souvent le point de blocage le plus coûteux. Dès qu’un immeuble comporte plusieurs logements, les pompiers exigent un compartimentage strict : portes coupe-feu RF30 ou RF60, exutoire de fumée dans la cage d’escalier, murs résistants au feu.
• La mixité et le respect du bâti : les communes bruxelloises luttent contre la studiosisation, c’est-à-dire la multiplication de très petits logements, pour garder des familles en ville. Souvent, la commune exigera de conserver un grand logement de deux ou trois chambres dans le bas de l’immeuble, et n’autorisera la création que d’un seul appartement supplémentaire aux étages.

4. Cas concret et procédure

Le cas typique. Vous héritez d’une maison divisée sauvagement en quatre studios dans les années 90 et vous souhaitez vendre. Le notaire bloque la vente pour infraction urbanistique. Si votre situation relève d’une succession, notre article sur la division d’une maison unifamiliale dans le cadre d’un héritage traite spécifiquement de l’indivision.

La procédure, telle que nous la menons :

• L’audit de faisabilité : nous confrontons la réalité du bâtiment aux normes actuelles, avant toute démarche.
• Le couperet : dans la grande majorité des divisions sauvages anciennes, les quatre studios ne passeront jamais les normes actuelles. Il faudra proposer un projet de compromis à la commune, par exemple regrouper les studios illégaux en un beau duplex, ou en deux appartements conformes.
• Le dossier de régularisation : dépôt d’un dossier complet incluant les nouveaux plans, les formulaires statistiques, et les demandes de dérogation si nécessaire.

Si la vente est déjà engagée, lisez aussi notre article sur la vente d’un bien avec une infraction urbanistique : les obligations d’information du vendeur ne disparaissent pas parce qu’un dossier est en cours.

La division est un sport de combat administratif

Avant de casser la moindre cloison, ou d’acheter un bien qualifié d’immeuble de rapport sans permis, une analyse stricte par un architecte spécialisé n’est pas un luxe. C’est votre seule assurance sur le plan financier.

• Faites vérifier votre bien gratuitement avant l’achat ou avant la mise en vente.
• Consultez le coût exact d’une procédure de régularisation pour budgétiser sereinement.
• Comptez les délais réels de la procédure avant de vous engager sur une date.